多部门同频，楼市迎全链条改革，解读来了→

8月28日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局、证监会等多部门同步出台楼市一揽子新政，覆盖信贷、融资、销售全链条。受访专家认为，本轮房地产政策绝非短期救市刺激，而是一次着眼于“构建房地产发展新模式”的基础性制度重构，信号意义大于即期宽松效果。

北京航空航天大学经管学院教授、博士生导师谭小芬告诉期货日报记者，本轮政策从“救项目”走向“立制度”，政策重心从短期托底转向长效机制建设，释放出监管层推动房地产行业平稳转型的坚定决心。

央行、金融监管总局：开发贷款与项目周期挂钩，个人房贷最长延至40年

8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（简称《通知》）。《通知》明确，各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险，维护购房人合法权益。继续实行预售的商品住房项目，单体建筑应主体结构封顶后才能对外销售。

同日，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》（简称《信贷意见》），重点对开发贷款和个人住房贷款两项核心制度进行了优化。

开发贷款方面，《信贷意见》明确，单个房地产项目对应一家主办银行，单独或牵头银团发放开发贷款。开发贷款期限应与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程：预售项目最长5年，现房销售项目最长7年，商业地产项目最长7年，首次还本日期原则上应在项目竣工备案后。同时，在开发建设阶段，通过主办银行对项目资金实行封闭管理，项目预售资金监管账户和定金账户均应在主办银行开立。

个人住房贷款方面，《信贷意见》明确，个人住房贷款应通过受托支付方式发放。贷款期限由最长30年延长至最长40年，给予借贷双方更大灵活度，具体期限由购房人与商业银行协商确定。

为防范住房逾期交付引发金融风险，新政还延后了个人住房贷款的发放时点：所购新建住房实行现房销售的，贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放，确保购房人“能拿房、再还贷”。

格林大华期货副总经理、首席专家王骏在接受记者采访时表示，一系列举措从源头筑牢保交付底线，修复市场信心，是最直接的民生利好。其中，销售端推行差异化规则，新增项目优先现房销售，实现“所见即所得”；保留的预售项目，需完成主体结构封顶方可开售，且全部购房款纳入监管账户，待项目竣工后解冻，从制度上杜绝资金挪用、烂尾隐患。信贷端告别“未交房先还贷”模式，实现交房还贷同步匹配；将房贷最长年限延至40年，有效降低月供压力、提升居民购房能力。

在谭小芬看来，上述政策的最大亮点是对购房者权益的实质性保护。个人住房贷款发放时点延后至竣工备案之后，从制度上切断了“房子烂尾、月供照付”的风险链条；在开发贷款主办银行制度保障下，预售资金实行封闭管理，项目资金被锁定在专户内运行，被挪用空间大幅压缩。这既是对过去预售制积弊的针对性纠偏，也是重建市场信任的关键一步。

证监会：五方面举措支持房企合理融资

资本市场支持房地产新政也同步落地。8月28日，证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》（简称《意见》），旨在加快构建与房地产发展新模式相匹配的资本市场服务体系，服务住房品质提升和企业转型发展，促进金融与房地产良性循环。

《意见》明确，改革房地产开发融资方式，推动从依赖主体信用向基于项目情况转变，一视同仁满足不同所有制房地产开发企业合理融资需求，并提出以下五方面具体举措：

一是支持上市房企再融资，募集资金应当投向符合政策要求的市场化房地产项目，并持续做好境外上市房企再融资的备案工作。

二是支持上市房企运用发行股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产。其中发行股份、定向可转债购买资产的，可以募集配套资金，并用于符合政策要求的房地产项目和支付本次重组交易对价等。建筑等与房地产密切相关行业的上市公司，参照上市房企政策执行。

三是支持房企发行公司债券用于符合政策要求的房地产项目，允许存量公司债券滚动续发，并进一步提高审核工作效率。鼓励专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保、创设信用保护工具等方式，支持房地产企业发行债券融资。

四是鼓励依托经营稳健、现金收益良好的项目，发行商业地产抵押贷款支持证券(CMBS)、不动产ABS。拓宽房企权益融资渠道，支持依托符合条件的项目发行REITs或者作为扩募资产装入已上市REITs。研究优化租赁住房原始权益人监管和项目净现金流分派率要求，支持租赁住房体系建设。

五是支持符合规定的私募基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投向符合政策要求的不动产项目。

对此，谭小芬认为，证监会同步放开上市房企再融资、并购重组、债券、CMBS与REITs，推动融资从“依赖主体信用”转向“基于项目信用”，为一视同仁支持各类所有制房企提供了制度化通道。REITs工具扩容也有助于盘活存量资产，引导行业转向持有运营模式。

王骏也表示，证监会支持上市房企再融资、并购重组，扩容不动产私募、商业不动产REITs工具，将为合规房企打通多元化融资渠道，有效缓解企业流动性压力。

重塑楼市底层规则，行业平稳健康发展可期

记者注意到，上述政策发布后，市场反馈积极。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，部分条款已经引起行业高度关注，预计将对房屋销售、信贷投放等环节产生直接提振效应。

王骏认为，从短期影响来看，现房销售将拉长开发周期，新房供给或阶段性收缩，但政策实行“新老划断”，存量在建项目不受影响，可有效对冲供给冲击。从中长期影响来看，新政将彻底化解新房交付风险，修复市场购房信心，同时适度优化楼市供需结构，稳定房价预期。“总的看，新政以’保交付、优主体、促转型’为核心，彻底重塑楼市底层规则，将为行业长期平稳健康发展筑牢制度根基。” 王骏说。

谭小芬也表示，这是一轮“先立后破”的制度供给，有利于大幅降低购房者风险、减轻购房者负担、全面打通房企融资渠道，加快行业发展模式转型。

“新政还将加速行业优胜劣汰，利好优质稳健的房企。”王骏进一步表示，预售门槛大幅提升，将提高项目前期自有资金投入的要求，高杠杆、资质薄弱的中小房企将进一步出清，行业份额有望持续向资金雄厚的国企及优质民营房企集中。

责任编辑：史海山

审核：李红珠

劲牛配资提示：文章来自网络，不代表本站观点。